Oleh: Ir. Jonny Herbart Sitio, S.T., IPU., ASEAN Eng.*
BANYAK hotel yang dibangun pada era 1980–1990-an kini memasuki usia lebih dari tiga dekade. Sebagian tetap beroperasi, sementara sebagian lain berupaya bangkit kembali melalui renovasi dan pergantian operator.
Namun, renovasi hotel tua tidak sesederhana memperbarui interior atau mengganti furnitur. Tantangan terbesar justru sering berada pada kondisi bangunan dan utilitas yang tersembunyi di balik dinding dan plafon.
Renovasi sebuah hotel tua yang sudah berumur misalnya lebih dari 30 tahun berbeda dengan membangun sebuah hotel baru. Tantangan terbesar biasanya bukan desain arsitektur, tetapi kondisi eksisting yang tidak terdokumentasi dengan baik, kondisi utilitas yang sudah tidak layak, serta persyaratan (TOR) dari operator yang akan menjalankan operasional hotel tersebut.
Pada hotel tua yang akan berganti operator, gap antara kondisi eksisting dengan standar operator baru yaitu membandingkan kondisi hotel saat ini dengan requirement operator baru sangat krusial. Dari TOR operator (arsitektur, interior, utilitas dan fire life safety) itu biasanya langsung terlihat item mana yang wajib diganti dan di re-layout, mana yang bisa diretrofit baik sisi arsitektur interior maupun utilitas serta fire life safety. Banyak pemilik hotel terkejut ketika mengetahui bahwa biaya terbesar renovasi sering kali bukan berasal dari pekerjaan interior, melainkan dari penggantian utilitas yang sudah tidak memenuhi standar keselamatan, efisiensi energi, maupun kebutuhan operator baru.
Tahapan awal renovasi adalah audit dan survei bangunan eksisting sebelum konsultan arsitektur mulai menyusun desain. Kegiatan ini meliputi pengukuran ulang bangunan, pemeriksaan struktur, dinding, lantai, atap, fasad, waterproofing, serta verifikasi gambar as-built terhadap kondisi aktual di lapangan, setelah semuanya itu maka konsultan arsitektur akan membuat layout sesuai dengan persyaratan dari operator dengan melihat kondisi layout eksisting yang ada untuk bersama-sama owner dan operator sepakat dengan layout yang ada dan memulai dengan design development dan detail engineering design (DED) tentunya dengan berkoordinasi bersama konsultan perencana MEP.
Konsultan perencana MEP juga melakukan audit mengenai kondisi utilitasnya yaitu kapasitas dan kondisi MEP meliputi peralatan utama tata udara termasuk instalasinya. Peralatan elektrikal diantaranya Panel medium voltage, trafo, genset, panel utama low voltage, panel-panel lain, kabel-kabel feeder, grounding, penangkal petir. Peralatan elektronik (ELV) meliputi CCTV, sound system, telephone, akses kontrol, building automation system (jika ada), peralatan utama plumbing meliputi pompa-pompa dan instalasi pipa air bersih, air panas, air kotor,air bekas,dan sewage treatment plant. Peralatan utama pemadam kebakaran yaitu pompa-pompa fire meliputi jockey pump, diesel pump dan elektrik pump serta fire alarm dan instalasi sprinkler, hydrant. Mungkin ada peralatan MEP yang masih bisa dipertahankan atau wajib diganti dan juga ada upgrade sistem lama diantaranya penggunan lampu-lampu Led, smart room control, USB charging, access control, energy monitoring, fire alarm wajib menggunakan full adressable, pompa-pompa fire bisa mengggunakan standard NFPA atau UL/FM, harga untuk UL/FM jauh lebih mahal.
Konsultan perencana MEP wajib melakukan engineering calculation untuk kebutuhan listrik, air bersih, air panas, kapasitas STP, kapasitas AC (TR/ton refrigerant) dll dengan mengacu pada SNI dan regulasi yang berlaku dan mengadopsi persyaratan dari operator. Hasil dari audit dan engineering calculation utilitas MEP ini menjadi dasar dalam mendesain kebutuhan pekerjaan MEP di hotel tersebut yang nantinya akan menjadi detail enginering design / DED (RKS, brand list, drawing MEP for tender) yang merupakan salah satu dokumen yang siap untuk dilelang/for tender kepada para kontraktor.
Pada sistem MEP biasanya ada sistem yang diganti seperti misalnya di plumbing air panas hotel lama menggunakan electric water heater atau sistem boiler maka di usulkan di upgrade menjadi sistem heat pump, untuk jumlah lift passenger dan lift service/fire jika tidak memungkinkan penambahan secara jumlah biasanya menaikan kapasitasnya tetapi harus memperhatikan hoistway lift existing apakah memungkinkan atau tidak sehingga traffic analysis nya bisa terpenuhi sesuai SNI dan juga ada permintaan dari operator untuk menaikan kapasitas dimensi car lift (aspek kenyamanan) tetapi ini sulit terlaksana karena kondisi existing hoistway yang ada. Sistem fire alarm kebanyakan menggunakan konvensional wajib diganti ke full addressable.
Untuk jalur instalasi pipa air bersih hotel lama kebanyakan masih menggunakan pipa galvanis sehingga sudah mengalami keropos maka wajib diganti dengan teknologi pipa yg lebih modern yaitu pipa PPR yang tahan korosi, demikian juga dengan pipa air panas dulunya menggunakan pipa tembaga atau galvanis bisa diganti dengan pipa PPR. Demikan juga untuk ducting AC jika sudah tidak layak bisa mengunakan ducting PU (polyurethane). Untuk kabel-kabel feeder jika angka megger test sudah tidak layak maka perlu diganti dengan kabel yang baru.
Operator hotel zaman sekarang mewajibkan sistem ICT nya lebih modern hal ini menjadikan owner hotel mesti memikirkan investasi di sistem ICT ditambah lagi ada brand list yang disyaratkan oleh operator. Komponen breaker di panel utama low voltage biasanya ada yang sudah diskontinyu sehingga dengan grouping beban yang baru dengan kondisi yang lama memungkinkan untuk diganti/modifikasi atau panel baru. Hotel lama biasanya tidak memiliki sistem building automation system sehingga ini merupakan investasi baru dari sisi owner untuk hotelnya sekarang.
Konsultan perencana arsitektur akan me-relayout hotel sesuai dengan brand standard manual, design guideline, technical service standard dari operator meliputi luas kamar (guest room) termasuk furniture yang ada di dalamnya, kebutuhan kitchen, restaurant, back of house, laundry, spa, gym, kids area, kolam renang , kantor management, meeting room, ballroom, lobby, cafe, garbage, loading dock, dll. Semuanya itu melalui diskusi panjang dan kesepakatan bersama dengan operator, serta owner yang akan dituangkan dalam detail engineering design /DED (gambar arsitektur for tender, RKS, brand list) menjadi salah satu dokumen yang bisa dilelang untuk ditenderkan ke kontraktor. Setelah ada kontraktor pemenang maka konsultan perencana arsitek merilis gambar for construction sebagai pegangan kontraktor dalam proses konstruksi.
Keberhasilan renovasi hotel tua bukan hanya ditentukan oleh kemegahan desain baru, tetapi oleh kemampuan seluruh pihak memahami kondisi eksisting bangunan dan menyelaraskannya dengan standar operator masa kini. Audit yang menyeluruh, perencanaan yang matang, dan koordinasi yang baik antara arsitek, perencana MEP, operator, serta pemilik bangunan menjadi kunci agar investasi renovasi dapat memberikan nilai jangka panjang.**
*Penulis adalah praktisi mekanikal elektrikal dan plumbing (MEP) gedung-gedung komersial dengan pengalaman lebih dari 25 tahun. Saat ini bekerja dan berdomisili di Jakarta serta merupakan alumni Teknik Elektro Universitas Tanjungpura angkatan 1992.
Editor : Hanif