PONTIANAK POST - Memiliki rumah lewat KPR kerap jadi pilihan banyak orang. Namun, di balik cicilan bulanan yang terlihat tetap, ada mekanisme perhitungan yang sering belum sepenuhnya dipahami.
Memahami struktur cicilan ini penting agar tidak salah persepsi terhadap beban pembayaran jangka panjang.
Rahmat Setiawan, Guru Besar Manajemen Keuangan, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga, menjelaskan bahwa cicilan KPR terdiri dari dua komponen utama, yaitu bunga dan pokok pinjaman.
Pada awal masa kredit, porsi bunga biasanya jauh lebih besar dibandingkan pokok. Hal ini terjadi karena bunga dihitung dari sisa pokok utang yang masih tinggi di awal masa pinjaman.
’’Misalnya ambil KPR Rp 400 juta dengan bunga 12 persen per tahun dan cicilan Rp5 juta per bulan. Pada awal masa kredit, Rp 4 juta adalah bunga dan hanya Rp1 juta yang membayar pokok,’’ paparnya.
Seiring waktu, porsi bunga akan menurun karena pokok pinjaman sedikit demi sedikit berkurang. Dengan begitu, bagian cicilan yang digunakan untuk membayar pokok akan semakin besar.
Namun, Rahmat mengingatkan bahwa pilihan tenor sangat berpengaruh terhadap total bunga yang dibayarkan.
Jika tenor yang dipilih cukup panjang, misalnya hingga 20 tahun, maka periode di mana porsi bunga lebih besar akan berlangsung lebih lama.
’’Inilah yang membuat total bunga yang dibayar selama masa pinjaman menjadi jauh lebih besar dibanding pokok pinjaman,’’ lanjutnya.
Dalam praktiknya, terdapat tiga skema bunga dalam KPR, yaitu flat, anuitas, dan efektif. Rahmat menyebutkan bahwa di Indonesia, skema yang paling sering digunakan adalah anuitas. (*)
